『分譲マンションって、お買い得なの？』編

　さて、今回は「分譲マンション」についてです。

その１　問題点ってなんでしょう？

　販売戸数は昨年に比べると、やや落ち着いてはきているものの、

新築ファミリー向けが長野駅近くで３，０００万円を切ったような価格で売りに出て

いるわけですから、マンションの需要が伸びるのもわからないでもありません。

　長野市の地価が高いところでは、土地が３０坪くらいついているハウスメーカーの

建売住宅で、だいたい４，０００万円くらいしますから、マンションの方が、

値ごろ感があって当然ですよね。

　さらにマンションの方も最近の新築であれば、特に階高も２．７ｍ以上あったり、

システムキッチンは当然、床暖房、風呂暖房も最初から付いてます！といったところも多く…

間取りも自由設計となると、特に若い方にとっては、「夢」膨らむことになるわけです。
　

　そこへもってきて「住宅減税」や、各種のローンも充実していてそういったことが、

ブームをさらに加速させているようです。

では、「分譲マンション」は本当にお得な買い物なのでしょうか？

　新築であれ、中古であれ、マンションを購入する際、見過ごせないのが、

『建替え』時のことです。

　最近は１００年マンションなどと言われる建物も出てきておりますが、

通常建替え時期は４０年〜５０年とされています。

　 ２５年〜３５年の住宅ローンを返済し終わったあと、１０年か１５年後に

まさに問題が発生する可能性を秘めた「とき」がやってくるのです。

建替え時には……

　以上、問題点ばかりを列挙しましたが、分譲マンションが「運命共同体」であることを、

申し上げたかったのです。

　管理組合をまるっきり人任せにしていたり、問題点を先送りにしていると、

自分たちだけでなく、いずれは子供たちが巻き込まれてしまうことになりかねません。

　さらに、老朽化がすぐにやってこなくとも、かつての「阪神淡路大震災」や

「新潟県中越沖地震」のようなことが起きた時、上記の１〜５の問題は、

「いつか」ではなくなるのです。

『〜その2〜「マンション」を選ぶポイント』

これは、購入に限らず、賃貸の際にも重要です。

と、まあ、言い出せばキリがないよなこともあります。

通常、マンションの場合は「南東の角部屋」が最高とされていて、

もちろん価格も一番高かったりするのですが、あまりそういったことにこだわらず、

自分の今の状況においてどの条件を優先させるのか、価格・通勤時間・間取り・

周りの環境・学校・・などを考えて、判断したほうが得策のようです。

　
　あと、昼間に物件を見に行ったら、次回は夜に見に行ってみるとか、

日曜に見に行ったのなら平日にもう一度訪れてみるとか。

　その時の状況で、その物件の様子は基より、周りの様子も全然違っていたりして、

驚くこともあります。

物件選びは慎重に！

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『理想の住まいは、持ち家？賃貸？』　あなたは、どっち？

　資産になる「持ち家」か、「賃貸」か。

働き方や、子供の教育費（家庭方針）などによっても、住まいに費やせる金額は変わります。

今回は、生活スタイルに合う理想の住まい選択の参考として、持ち家のメリットと

賃貸住まいのメリットとデメリットを、（あくまで個人的な意見ですが）まとめてみました。

・ 老後の住まいに不安がない

・ 自分の資産になる

・ ローン終了後の住居費負担が少ない

・ 自由にリフォームできる

・ マイホームを手にしたという満足感（夢実現）。親として子供に対するプライド、メンツ。

・ 子供に不動産として資産を残せる

・ ローンの繰り上げ返済をすれば、途中で負担は減る。

・ 社会的な信用を得られる

・ 不動産を担保として、ローンの借り換えや組み換え、債務整理などが出来る。

・ 長期にわたり、ローンを抱えずに済む

・ ローンがないので、生活費を切り詰めなくて良い。

・ リフォーム・修繕費が原則かからない

・ 転勤しても、住み替えが簡単

・ 固定資産税がないなど、税金負担が軽い

・ 家族構成が変化しても、住み替えが簡単

・ 頭金などの初期投資がかからず、日々の生活に余裕

・ 近所付き合いが面倒くさくない。

・ ローンの支払いが無いので、お金を投資運用などに回せる

こう見てみると、賃貸住宅のほうが、なんとなくメリットが多そうである。

そこで、今度は別の角度から、両方の意外なデメリットを考えてみましょう。

● 変動要因が多い

　�@大掛かりなリフォームをすれば、予定よりも資金負担が増える。

　�A周辺環境が変わることがある。隣に深夜営業の飲食店が出来るなど。

　�B業者選びによって、住まいに大きな差が出る。信頼できる業者選びが面倒くさい。

　　土地選びや打ち合わせが面倒くさい。

● 我慢、心配、ストレスが多い

　�@ 子育て期には、子供の大きな声や夜泣きで近所に気を遣い、ストレスが溜まる。

　�A 設備のグレードや質が低い。

　�B 他人と共有のものがある。責任所在のトラブル。（通路、階段、物置、清掃）

　�C 自由にリフォームできない。制約がある。（インターネット回線引き込み、改装）

● 子供が多い時期には、広めの物件を探さないといけない。

● 若い世代の人と年配者の同居や二世帯同居が難しい。（同居対応の間取りが少ない）

● 持ち家に比べてローン負担がない場合でも、ローン返済額よりも家賃が高ければ、

　　家を建てたほうが得になる。

● 持ち家でもないのに、高額な家賃のせいで貯金が出来ない。

● 家賃の上昇、駐車場、管理費、２年ごとの更新料１か月分などの負担がある。

と、いろいろありますが、私ども「お手頃ハウス / エルスタイル」では、やはり

“持ち家"をお勧めします。

なぜ、我々が持ち家を勧めるのか？

それは、単に、私たちが建築業者だから・・・だけではありません！

実は、インターネットの「理想の住まい」調査（2008年7月中旬）でも、

６９％の人が「持ち家派」、３１％が「賃貸派」という結果が出ているのです。

特に注目すべきは、４０代で"賃貸暮らし"をしている人の意見に、

「退職後も家賃の負担が続くことが不安」、「年金生活になったら今の家賃は払えない」

というものがあります。

賃貸生活の将来に不安を感じたまま過ごしている人が、意外と多いのです。

退職後、家賃は誰が払いますか？

年金で、家賃が払えますか？

そこで、家賃が払えるならば、"賃貸の住まい"にもメリットが多いので、

"賃貸住まい"をお勧めします。

問題は、家賃を払える自信がない場合です。

まだ先の話だ！と言われるかもしれませんが、

退職後に家賃を支払っていくことに不安ならば、なるべく早く、

「持ち家」を手に入れましょう！　

という話なのです。

　若いときの新築なら、両親が健在であり、住宅資金（頭金）の援助も期待できます。

若い時に地域の付き合いを始めたほうが、ご近所にも馴染みやすい。

（年配になってからだと、新しい環境や地域に馴染みにくい）

そして、なによりも「貯金をして頭金を！｣とまごまごしている間に、

金利が上昇したりローン開始年齢が遅くなって、長期ローンが組めなくなって

返済負担率（月々の支払い金額）が高くなり、銀行の審査が通らなくなったりする。

　また、どんどん年齢を重ねると、当然ながら健康である保証もなくなり、

団体信用生命保険にも加入できなくなる可能性も高くなります。

　今の賃貸家賃が高いならば、やはり、がんばってでも２５〜３５歳で家づくりを

考えていくのが、将来に後悔しないための決断だと思います。

　さらに、年齢が若く、収入が少ないときに無理のないローンを組むことを考えると、

『ローコスト住宅』を選択することが無難です。

◆ この世の中の経済状態で、３５年ローンを、滞りなく返済できる自信がありますか？

　（３年や５年の車のローンとは違います・・・）

◆ ローン支払い以外に発生する日常生活の費用は、イメージできていますが？

無理のないローン計画と家づくりの相談は、お気軽に、「お手頃ハウス / エルスタイル」まで！

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(週刊誌D.「自分なりマネー術」より)

　こんな時代背景なのに、リスクも考えず住宅ローン「繰り上げ返済」を無条件＆積極的に

勧める人がいます。

果たして、本当に「繰り上げ返済」は、全ての人にとって、大丈夫なのでしょうか？

　お手頃ハウス / 「エル・スタイル」では、「よほどの覚悟がない限り、

繰り上げ返済　を　しないほうが良い！」と、アドバイスしています。

"企業"と"個人"は明らかに違います。

"企業"の場合、うまくいかなければ、会社更生法や廃業という方法がありますが、

"個人"は廃業できません。

家族がいます。幼い子がいます。同居の年配者がいます

　今のような景気不安定＆リストラ必至の時代には、住宅ローンの「繰り上げ返済」をせず、

手元資金（現金）を厚く積むことを考えなくてはいけません。

　中高年が無理な「繰り上げ返済」をして、手元資金がなくなった瞬間に"リストラ"となったなら、

多くの場合には、即座に地獄の入り口です。

「繰り上げ返済」が、利息減らしに対して有利なのは事実です。

「繰り上げ返済」をすると、ローンの返済年数が減るか月々の返済金額が減ることになります。

住宅ローンの借り入れ利息は、確かに高額ですから、予定返済期間よりも早く返済が終われば、

当初の計算利息よりも安く済みます。

　とくに、金融機関から渡される「返済予定表」の「総返済額」ばかりに目が行ってしまうと、

とにかく「繰り上げ返済」をして、いち早く利息分を少なく処理してしまおう！

という心理が強く働きます。

　しかし、住宅ローンは、個人で組めるローンの種類の中で一番金利が低く、

かつ超長期で返済が出来る特別な存在です。

　当然ですが、家を建てるときなどに限定されるので、個人では組む機会が少ない

貴重な種類のローンです。

　また、病歴などを申告する「告知書」を記入したり、返済負担（年数）の

「保証協会審査」を受けることを考えると、若い年齢で住宅ローンを組むほうが

金融機関の敷居も低いです。

　ちなみに、住宅ローンと同時に金融機関負担の団体生命保険に加入していることが多く、

万が一のアクシデントの際には住宅ローンの残債を返済しなくてすむようになっています。

（たとえ３５年ローンを組んでいても・・・）

そこで結論ですが、

「繰り上げ返済」をしないで、その分で預金をすればいい のです。

　使用用途が自由な預金（現金）があれば余裕ができますし、

リストラにあって転職活動中となっても、しばらく家族で生活出来ます。

　おかしな話に聞こえますが、中途半端に「繰り上げ返済」するよりも、

貯蓄と住宅ローンを共存させたほうが、生活が守られる！という場合もあるのです。

　もちろん、急に豊富な資金が出来た方や、自分に自信がある方は、

どんどん「繰り上げ返済」をなさってください。

利息がどんどん減り、「総返済額」が少なくて済みます。

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「契約時にわかる、よい会社わるい会社」

　よい会社は、契約前の説明で引き渡し価格（建築にかかわる総工費）の話をします。

お客様が予算オーバーにならないよう、最初の段階で話をするのです。

家の本体以外にかかる費用を文章で丁寧に説明してくれます。

　 悪い会社は、契約前にはＨＰやカタログにある、表面上は安い本体価格のみで話を進め、

契約後になると、その他にかかる費用を説明します。 契約を急がせる会社は、

打ち合わせ回数が少ない段階で契約することになるので、お客様側とすると、

当然、総費用や関連経費の把握が出来ないということになります。

　契約後に、打ち合わせをしながら追加費用に気がついても、解約金が発生します。

ハウスメーカーの場合、営業マンに成果報酬が支払われてしまっているので、

その分と設計士や経費がプラスされて、多額の解約金が契約金から差し引かれて返還されます。

　この手のトラブルは、インターネットにたくさん載っています。 悪い会社の中にも、

担当者によって、よい会社と同じような説明をしてくれる良心的な営業マンも居ます。

しかし、会社全体の方針が、本体価格だけの話でスピード契約をさせる営業戦略をとっている場合、

その、良心的な営業マンの成績は、社内では上位になることはありません。

　最終的にかかる費用をあらかじめ教えてくれるわけですから、

「それなら予算オーバーだから契約をしないよ」というお客様が出てくるから

契約数が伸びないからです。

　しかし、自社の都合を優先しがちな住宅会社側から見れば、

とにかく契約が速くたくさん取れる営業マンのほうが優秀なのです。

　変な話ですが、お客様には良心的な営業マンであっても、会社としてはリストラ対象なのです。

　そうして、顧客本位の営業マンはリストラされ、自分本位の営業マンだけが自社本位の

建築会社の社員として生き延びます。

　さらに、時間差で住宅会社を襲うものがあります。 それは、"悪い評判"です。

予算オーバーで家を建てたお客様の話、協力業者からの話、退職した社員からの話・・・

一時は勢いのあるハウスメーカーだったはずなのに、住宅の新規契約数が急激に落ち込みます。

　このような"悪い会社"の"悪い評判"は、すぐに業界に広がります。

勢いのある売り上げのピークは３年ぐらいです。

優秀な営業マンの定義は、会社によって違いますが、契約がたくさん取れている

営業マンだからといって単純に優秀というわけではないのです。

　良い会社か悪い会社を、よく見極めましょう。

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